最近一段时间，同学、同事一起吃饭，聊股票的人大大减少，而房产则依旧是大家的交谈热门之一。印象中从5、6年前大家聊起房产的时候，对于房价看涨看跌的交锋很激烈，最近两年随着房价的持续攀升，饭桌上对房价看跌的声音越来越微弱，仿佛谁如果预言未来房价下跌，就大有一种“酸葡萄”的味道。

对于房产，俺除了自己按揭的这套住房以外，没有任何的投资经验，因此谈起房产投资总有点中气不足的感觉。还好，俺曾经在两家事务所从事过审计和评估工作，并主持过过若干房产项目的评估，也算是“专业人士”了，所以说今天就在这里妄谈一下房产的投资。

对于房地产价值的评估，评估操作实务上大约有成本法、收益法、市场法等三种基本方法。

成本法，指在当前条件下完全重新购建相同的被评估资产所需的重置成本扣减其已损耗的价值,据此确定评估价值的方法。具体到房地产价格的评估，房产价值=（最新的楼面地价+建筑成本）×（1+相关税费）×成新度。现实中如果你采用这种方法来选择你想投资的房子，我相信比苛求新股100%中签还难，因为这样的估值方法撇出了房地产开发商的暴力。

收益法的理论依据则来自于效用价值论。该理论认为资产价值在于未来该资产所带来的收益，折现未来收益的现值之和就是该资产的价值，该折现率亦称资本化率。有关收益法的描述，除了评估实务上，所有投资学书籍上对其的描述可谓汗牛充栋。收益法认为房地产的价值就是资本化的房租，购买房子所获得经济价值就约等于为此节约的房租。目前根据数据统计，全国主要城市的房产租金年收益率为3-5%，且在可预见的未来无上升或明显下降的趋势，而市场公认的资本化率则在7%—10%之间。按照收益法计算的房产价值无疑也会比市场的房价大幅缩水。换一种角度讲，房产租金年收益率为3-5%，类似于投资房产的动态市盈率是20-33倍，不考虑流动性的差异，房价的PE与现在的沪深300的估值水平相仿，也就是说房产价格已被高估，但并未比股票高估多少。通过数字对比，发现上篇文章俺对于房产价格的忧虑有点夸大了，呵呵。

房价的第三种评估方式是市场法。市场法又称现行市价法、市场比较法，就是指比照与评估对象相同或类似资产的市场价格,经过必要的因素调整（对于房产主要是地段），据此确定资产评估价值的一种方法。在评估实务中市场法由于具有简单易行、直观易懂的特点，得到广泛地应用。市场法最大的特点认为存在就是合理的，如果房价已经被高估或者低估，该方法得出的价格也会同样高估和低估。好在资产评估的有效时间只有1年，如果是长期投资的话，该方法将极大得受市场人气的影响。

以上谈的是估值，再让我们看一下风险。对于房产投资，俺的观点是就非系统风险而言，投资房产的风险比投资房产股票的风险明显要大，因为绝大多数房产投资者不可能同时投资不同小区、不同城市、不同类别的各套房产，而投资股票则可选择一个投资组合，规避非系统风险的能力自然大得多。就系统风险而言，尽管投资房产和股票都会受到诸如加息、加税之类的冲击，但如果加上有的股票有认购认沽权证的安排、以及即将推出的有融资融券、股指期货等的对冲工具，投资股票应对系统风险的手段也比投资房产要多得多。

其次，如果我们来对比一下投资房产和投资股票的流动性。很显然，投资房产不仅进出不便利，而且在房产价格调整市道中还有冲击成本。除此之外，时间成本和交易成本（各种税费）都显著偏高。当然房产投资也有优势，那就是可以使用银行的杠杆，一旦方向判断正确并能顺利卖出，盈利还是蛮惊人的。

记得几年前在校的北大MBA们曾经打过一个赌，是投资房地产赚钱还是投资地产股赚钱，随之而来的两年的大牛市使得下注房产股的同学完胜。市场放长久一点会是怎样呢，统计数据告诉我们万科在深圳的房产价格自90年代以来上涨了10—20倍，但其股价同期上涨了200倍以上。在香港也有同样的情形，李嘉诚旗下的地产股和房产价格也呈现出同样的走势。未来会是怎么样呢，假设再打一个赌，我也会毫不犹豫的下注房产股，因为投资房产与投资地产股无论是从短期的相对估值来看，还是从两者固有的风险收益特征和流动性特征来看，投资房产股都优于投资房产。